マンション・アパート・ハイツの外壁塗装・屋根塗装の費用と注意点｜オーナー様・不動産会社様向けガイド
2026.07.22 (Wed) 更新
マンション・アパート・ハイツなどの集合住宅は、雨風や紫外線の影響で外壁や屋根の劣化が進みます。
放置すると雨漏りや建物内部の損傷につながり、修繕費用も高額になるため、適切な時期のメンテナンスが重要です。
特に築10年を過ぎると、ひび割れや塗膜の剥がれなどが見られるケースが増えます。このページでは、外壁・屋根塗装の必要性やメンテナンス方法、費用相場、業者選びのポイントをわかりやすく解説します。
1. マンション・アパート・ハイツの外壁塗装・屋根塗装について
外壁・屋根は定期的なメンテナンスが必要
マンション・アパート・ハイツの外壁や屋根は、建物を雨風や紫外線から守る重要な役割を担っています。しかし、経年劣化によって防水性が低下すると、雨漏りや建物内部の腐食につながる恐れがあります。
また、劣化を放置すると修繕費用が高額になるだけでなく、入居者様からのクレームや空室リスクの増加にもつながります。建物を長持ちさせるためにも、定期的な点検と早めのメンテナンスが重要です。
外壁塗装・屋根塗装は資産価値の維持につながる
外壁や屋根の状態は物件の第一印象を左右します。色あせや汚れ、ひび割れが目立つ建物は、入居希望者にマイナスな印象を与え、空室リスクを高める原因になります。
安定した家賃収入と資産価値を維持するためには、定期的な点検を行い、適切なタイミングで外壁塗装・屋根塗装を実施することが大切です。
外壁塗装・屋根塗装の費用目安
施工費用は建物の規模や階数、形状によって大きく異なります。以下はきらきらペイントの標準プランの目安です。正確な費用については、現地調査のうえお見積りをご依頼ください。
外壁塗装パック（3回手塗り仕上げ）
| プラン | 費用目安 |
|---|---|
| シリコン塗料プラン | 89.8万円〜（木造2階建て6軒口程度） |
| ラジカル塗料プラン | 109.8万円〜（木造2階建て6軒口程度） |
| 無機塗料プラン | 129.8万円～（木造2階建て6軒口程度） |
屋根塗装パック（4回手塗り仕上げ）
| プラン | 費用目安 |
|---|---|
| 水性シリコン塗料 | 39.8万円〜（150㎡程度） |
| ラジカル塗料 | 49.8万円〜（150㎡程度） |
| 遮熱塗料・無機塗料 | 59.8万円～（150㎡程度） |
※マンション・アパート・ハイツは戸建て住宅よりも施工面積が大きく、足場費用も相当の割合を占めます。規模に応じた正確な費用は現地調査のうえご提示します。
2. 外壁・屋根材の種類と特徴
マンション・アパート・ハイツに使用される外壁・屋根材にはさまざまな種類があり、それぞれ耐用年数やメンテナンスのサイクル・費用が異なります。ここでは代表的な素材の特徴を解説します。
ALC
ALC（軽量気泡コンクリート）は、軽量で断熱性・耐火性・遮音性に優れた外壁材で、マンション・アパート・ハイツなどの集合住宅によく採用されています。
耐久性は高いものの、防水性は塗膜やシーリングに依存しているため、経年劣化によって塗膜やシーリングが傷むと雨水が浸入しやすくなります。
一般的に10～15年を目安に塗装とシーリングのメンテナンスが必要です。劣化を放置すると、ひび割れや雨漏り、内部鉄筋の腐食につながる恐れがあります。
タイル
タイル外壁は、高級感のあるデザインと優れた耐久性が特徴で、マンション・アパート・ハイツにも多く採用されている外壁材です。
タイル自体は色あせしにくく耐候性に優れていますが、目地のシーリングやタイルを固定する下地・接着材は経年劣化します。
シーリングのひび割れやタイルの浮き・剥がれを放置すると、雨水の浸入や落下事故につながる恐れがあります。定期的な点検を行い、必要に応じてシーリングの打ち替えやタイルの補修を実施することが大切です。
サイディング外壁（窯業系）
窯業系サイディングは、セメント質と繊維質を原料とした板状の外壁材で、マンション・アパート・ハイツに広く使われています。
デザインの種類が豊富で初期コストを抑えやすい反面、経年とともに塗膜が劣化すると防水性が急激に低下します。
また、パネルのつなぎ目に施されたコーキング（シーリング）も紫外線や雨水で劣化しやすく、10年前後を目安に塗り直しとコーキングの打ち替えが必要です。
コーキングの劣化を放置すると、隙間から雨水が浸入し、内部の腐食やカビにつながります。
モルタル外壁
モルタル外壁はセメントと砂を混合した塗り壁材で、古いアパートやハイツに多く見られます。
ひび割れ（クラック）が発生しやすく、放置すると雨水が浸入する原因になります。
ひび割れの程度によっては、単純な塗り替えだけでなく、下地の補修や防水処理が必要になることもあります。
定期的な塗り替えとひび割れ補修がメンテナンスの基本です。
スレート屋根（コロニアル）
スレート屋根は薄型で軽量なセメント製の屋根材で、アパートやハイツの屋根材として広く普及しています。経年により表面が風化し、吸水率が高くなる性質があります。
美観維持を目的とした塗り替えの目安は10〜15年ですが、スレート屋根そのものの寿命は30〜40年です。
2000年代前半に製造されたスレート屋根の中には、製品の強度が低く割れやすいものがあるため、築年数と製造時期の確認が重要です。
なお、塗装はあくまで美観維持の効果が中心であり、屋根材の防水機能を根本的に回復させるには塗装だけでは不十分なケースがあります。その場合はカバー工法や葺き替えが必要です。
瓦屋根
既存住宅で長年広く使われてきた瓦屋根は、重厚感のある外観と高い耐久性が特徴です。特に投資用物件では、導入コストを抑えられるセメント瓦が多く採用されています。ただし、セメント瓦は塗装によって着色されているため、経年劣化による色あせが発生し、定期的な塗り替えが必要です。
また、築年数の古い物件では瓦の重量による耐震性の低下や、固定方法の違いによる耐風性の不足が課題となる場合があります。築30〜40年以上経過した瓦屋根は、今後の維持管理や資産価値の向上を見据え、軽量で耐震性・耐風性に優れたガルバリウム鋼板などの金属屋根への葺き替えを検討することをおすすめします。
【陶器瓦】
【セメント瓦】
ガルバリウム鋼板屋根
金属系の屋根材はサビへの対策が最も重要なポイントです。
従来のトタン屋根は亜鉛メッキ鋼板製でサビが進行しやすく、特に海に近い地域や工業地帯では劣化が早まります。サビを放置すると穴が開き、雨漏りの直接原因になります。定期的な塗装メンテナンスが必須です。
一方、現在主流となっているガルバリウム鋼板はトタンよりも格段にサビに強く、適切なメンテナンスをおこなえば30年以上の耐用年数が期待できます。
軽量で建物への負担が少ないことから、既存のスレート屋根の上に重ねるカバー工法にも適しています。
3. メンテナンス方法と費用の目安
外壁・屋根のメンテナンス方法は、素材の種類・劣化の程度・今後どの程度建物を維持したいかによって異なります。主な方法とそれぞれの特徴・費用感を以下にまとめます。
外壁塗装・屋根塗装
塗装は、塗膜の劣化・色あせ・汚れが気になるタイミングでおこなうメンテナンスの基本です。
建物の美観を取り戻すだけでなく、防水性を回復させ、外壁・屋根材を保護する効果があります。
きらきらペイントでは外壁塗装は「3回手塗り仕上げ」、屋根塗装は「4回手塗り仕上げ」を標準としており、しっかりとした塗膜の厚みを確保します。
使用する塗料のグレードや建物の規模・形状によって費用は変動しますので、現地調査のうえ正確なお見積りをご提示します。
ただし、塗装は外壁・屋根材の状態が比較的良好であることが前提です。
ひび割れが深い・雨漏りが発生している・屋根材が著しく劣化しているといった場合は、塗装だけでは根本的な解決になりません。
まずは専門業者による診断で現状を正確に把握することが大切です。
カバー工法（屋根の重ね葺き）
カバー工法とは、既存の屋根材を撤去せずにその上から新しい屋根材を重ねて施工する工法です。
解体・撤去作業が不要なため、葺き替えに比べて費用と工期を大幅に抑えられます。
工事中の騒音や振動も少ないため、入居者様の生活への影響を最小限に抑えながらリフォームできます。
オーナー様・入居者様の双方にとってメリットの大きい工法です。
ただし、雨漏りを長期間放置して屋根の下地（野地板）が腐食している場合や、築年数が40年近く経過して建物の構造に課題がある場合は、カバー工法の適用ができないこともあります。
また、屋根に重量が増すため耐震性への影響も考慮する必要があります。
必ず専門業者による現地調査のうえ、適切な工法を判断することが重要です。
屋根の葺き替え工事
葺き替え工事は、既存の屋根材をすべて撤去し、新しい屋根材に交換する工法です。
屋根材が著しく劣化している場合や、下地にまでダメージが及んでいる場合に選択されます。
費用はカバー工法と比較すると高くなりますが、下地から全面的に刷新できるため、隠れた問題も含めて根本的に解決できます。
特に雨漏りが続いていた物件や、アスベストを含む古い屋根材の処分が必要な場合は、葺き替えが推奨されます。
工事期間は長くなり、解体作業による騒音・振動が発生するため、入居者様への事前の丁寧な説明と対応が欠かせません。
4. 外壁・屋根は同時に施工するとお得
外壁塗装と屋根塗装は、同時に施工することで足場の設置費用を一度で済ませることができます。
マンション・アパート・ハイツのような規模の大きい建物では、足場費用がかなりの割合を占めるため、まとめて施工することがコスト削減に直結します。
外壁と屋根は同じ環境にさらされており、劣化のタイミングも近いことがほとんどです。
一度にまとめてメンテナンスすることで、トータルの維持管理費を効率よく抑えることができます。
また、屋根だけを新しくしても外壁が劣化していれば建物全体の印象は変わりません。
外観を一体的に美しく仕上げることは、入居者様の満足度の向上や空室対策にもつながります。
資産価値を高めるという観点からも、外壁と屋根をセットでリフォームすることをおすすめします。
5. 業者選びのポイント
自社職人による直接施工かどうか確認する
マンション・アパート・ハイツの外壁・屋根塗装を依頼する際は、自社職人が施工をおこなう「直接施工」の業者かどうかを必ず確認しましょう。
下請け業者に工事を丸投げする会社では、現場での品質管理が行き届かず、仕上がりにばらつきが出るケースがあります。
自社職人による施工であれば、品質が安定しており、工事中の細かい対応や、完工後のアフターフォローにも迅速に応じてもらいやすくなります。
きらきらペイントは、自社職人による一貫施工をおこなっており、下請け業者への丸投げは一切ありません。
集合住宅の施工経験が豊富かどうか確認する
戸建て住宅と異なり、マンション・アパート・ハイツは規模が大きく、入居者様が生活されている中での工事となります。
工事前の入居者様への案内、工事中の騒音・養生・駐車スペースの確保など、配慮すべき点が多岐にわたります。
集合住宅の施工経験が豊富な業者であれば、こうした対応も適切におこなわれ、トラブルを未然に防ぐことができます。
インターネット上の口コミや施工事例の確認も有効です。実際にマンション・アパート・ハイツを施工した実績があるかどうかを確認しましょう。
無料診断・無料見積りを活用する
「外壁や屋根の状態が気になるけれど、どの程度の工事が必要かわからない」というオーナー様には、まず無料診断をご活用ください。
きらきらペイントでは、外壁・屋根・雨漏りの無料診断をおこなっており、現地調査から見積りまで費用は一切かかりません。
診断の結果、すぐに工事が必要ない場合でも、劣化の状況と今後のメンテナンス時期の目安をお伝えします。
6. きらきらペイントの施工実績
きらきらペイントは、富田林市・河内長野市を中心に、羽曳野市・藤井寺市・大阪狭山市・堺市・岸和田市・和歌山県橋本市など大阪南部エリアで累計2,400件以上の施工実績を持ちます。
戸建て住宅だけでなく、マンション・アパート・ハイツのオーナー様や不動産会社様からも多くのご依頼をいただいており、建物の規模・状況・ご予算に合わせた最適なプランをご提案しています。
「他社から見積りを取ったが、内容が不明瞭だった」「以前の業者の対応が不安だった」というオーナー様のご相談も歓迎します。
